Продавец, обманутый мошенниками, может лишить добросовестного покупателя и денег, и жилья.  

На сегодняшний день в судебной практике имеют место случаи удовлетворения исковых требований продавца о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры в силу совершения сделки под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Классическая ситуация: пожилой одинокий человек становится жертвой мошенников, обычно это некий сотрудник банка или органов власти, который убеждает собственника в необходимости продать квартиру Мотивация следующая: квартиру и деньги необходимо спасти от угрозы похищения мошенниками, продав ее третьему лицо и передав для достоверности деньги в надежные руки, либо же предлагается стать участником операции по поимке мошенников, где квартира - наживка.

При данных вводных заключается сделка, обладающая на момент заключения всеми признаками действительности: заключен договор, продавец предоставил справки ПНД и НД, договор нотариально заверен нотариусом, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, денежные средства переданы продавцу.

Покупатель без доли сомнений становится счастливым приобретателем помещения, не подозревая о мотивации продавца.

Однако, когда продавец осознает, что он стал жертвой мошенников, он обращается с исковым требованием о признании сделки недействительной, указывая на «порока воли» при заключении сделки.

Признание сделки недействительной влечет возврат всего получено по ней: квартира возвращен продавцу, а вот покупатель остается ни с чем, так как обычно денег у продавца нет (они ушли мошенникам).

В данной ситуации, очевидно, нельзя признать, что восторжествовала справедливость. Мошенник остается при своем, продавец успешно восстанавливает свое положение, а вот покупатель остается ни с чем – без денег и без квартиры.

Достаточно порочная практика активно начала формироваться последнее время.

Что же делать покупателю на рынке вторичной недвижимости, чтобы не стать жертвой подобной ситуации?

Основная цель покупателя – предпринять все возможные действия для того, чтоб доказать суду свою добросовестность при заключении сделки. Что можно отнести к данным действиям:

1) Оценить личность продавца.

Зачастую жертвами мошенником становятся пожилые одинокие люди, в данном случае рисков у покупателя значительно больше. В случае, если все же вы заключаете сделку с таким контрагентом, при заключении сделки рекомендуем провести максимально подробные переговоры, которые следует даже зафиксировать – записать на диктофон или на видео. Вопросы должны быть нацелены на уяснение того, понимает ли продавец суть сделки, ее правовые последствия, адекватно ли воспринимает действительность, находится ли под давлением третьих лиц. Данные меры помогут доказать в суде, что покупатель проявил должную осмотрительность и не знал о возможных правовых проблемах.

2) Освидетельствование.

Зачастую риелторы при сопровождении сделок просят предоставить справки ПНД и НД, однако, данные справки лишь подтвердят, что продавец не стоит на учете в данных учреждениях. К недееспособности, которая устанавливается только судом на основании соответствующей судебно-психиатрической экспертизы, это имеет очень косвенное отношение. Поэтому прежде всего рекомендуем проверить базу судов на предмет наличия дел о признании гражданина недееспособным. Если же таких дел нет, желательно оценить вменяемость продавца через психиатрическое освидетельствование, проведенное в день заключения сделки лицензированным врачом-психиатром. Освидетельствование не дает абсолютных гарантий, но может существенно снизить ваши риски. Как указывали ранее, в ГК РФ есть два разных основания для признания сделки недействительной – заблуждение (178 ГК РФ) и неспособность понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ). Ели говорить о действиях мошенников, то указанное освидетельствование особо не играет роли при применении положений ст. 178 ГК РФ, но может быть значимым обстоятельством при применении ст. 177 ГК РФ.

3) Единственное жилье.

Если это единственное жилье продавца, суд вероятнее всего может встать на его сторону, поскольку нецелесообразность может быть одним из признаков нахождения под влиянием заблуждения. Желательно, чтобы у вас было подтверждение того, что взамен продаваемой квартиры продавец намерен приобрести другое жилье. Обращайте внимание на уяснение цели продавца, его поведение. Торопится ли он быстрее завершить сделку, легко ли соглашается на снижение цены, указывает ли, где в дальнейшем планирует жить, внятно ли объясняет причину продажи и тд.

4) Договоритесь с продавцом, что он выписывается в ближайшее время из квартиры, а вы регистрируетесь по месту жительства.

5) Если человек не одинок, попросите контакты родственников, поговорите с ними, чтобы уяснить реальное намерение продавца продать квартиру. Уже есть прецеденты, когда риэлтор (юрист) получал от родственников письменное подтверждение, что они знают о продаже квартиры и согласны с этим.

6) Избегайте наличных расчетов.

Не передавайте деньги наличными или через третьих лиц. Желательно все расчеты производить через счет продавца в банке, не через третьих лиц и посредников.

7) Титульное страхование.

К данному виду страхования рекомендуется прибегать при покупке квартиры на вторичном рынке. Титул в данном случае – это право собственности. Происходит страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае, если суд признает сделку недействительной. Страхование в данном случае защищает не от того, что может случиться в будущем (как, например, при страховании имущества), а от того, что уже произошло раньше, но по каким-то причинам не было принято во внимание. Страхователь получит компенсацию при наступлении страхового случая, который указан в полисе. В зависимости от условий договора, сумма выплаты будет равна рыночной стоимости недвижимости или той сумме, которая была потрачена на её покупку. Но даже при наличии страхования, существенным обстоятельством при получении компенсации будет являться добросовестность покупателя, то есть в поведении продавца должны отсутствовать явные признаки давления со стороны.

Какой вывод можно сделать исходя из имеющихся в настоящий момент данных.

Рынок вторичной недвижимости всегда отличался повышенными рисками, но в сегодняшних реалиях данных рисков становится еще больше.

К сожалению, правоприменитель не всегда готов найти справедливое решение в быстро меняющихся реалиях. В настоящий момент практика не выработала эффективного механизма защиты всех участников оборота. Поэтому покупатель вынужден предпринимать самостоятельно максимально возможные меры для снижения своих рисков, чтобы обезопасить себя как от действий мошенников, так и действий недобросовестных участников рынка.

Грамотная юридическая поддержка на всех этапах заключения сделки поможет вам как оценить риски на этапе заключения сделки, так и предпринять все возможные и необходимые действия, чтобы не оказаться в ситуации обманутого покупателя.