Как легализовать самовольную постройку и защитить себя от требований о сносе самовольной постройки.
Что такое объект самовольного строительства, какими признаками он обладает и что необходимо учесть при начале строительства – в одном из материалов здесь.
В настоящей статье остановимся на последствиях возведения самовольной постройки – признании права собственности на нее / предъявлении требований о сносе.
Узнаем, как защитить объект от сноса и каким образом осуществлять защиту своих прав в судебном споре.
Снос самовольной постройки
Выявлением подобных объектов занимается ряд уполномоченных органов. При выявлении данного объекта соответствующие органы проводят обследование участка и составляют по его результатам акт об отсутствии / подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования.
При выявлении объекта орган привлекает лицо к гражданско-правовой ответственности и административной. Чаще всего дело заканчивает подачей искового заявления о признании объекта самовольным и о его сносе.
Данный порядок выявления – один из возможных.
Потребовать сноса самовольной постройки в судебном порядке могут и иные заинтересованные лица:
· прокурор, уполномоченный орган - в защиту публичных интересов
· собственник земельного участка или его законный владелец
· тот, чьи права нарушает самовольная постройка
· тот, кому угрожает самовольная постройка
· арендодатель земельного участка, не дававший согласие на возведение постройки (независимо от требования о расторжении договора и возврате участка)
Решение о признании постройки самовольной и ее сносе принимает Суд.
Есть случаи, когда решение может принять орган местного самоуправления:
1) возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы либо земельный участок расположен в границах общего пользования и вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства на нем такого объекта;
2) возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство.
Но обращаем внимание! Орган местного самоуправления может принять решение о сносе/приведении в соответствие только в случае, если постройка возведена на земельном участке, находящемся в гос. или муниципальной собственности. Но есть исключение, когда может и в отношении частных земельных участков – постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Стоит также обратить внимание, что самовольную постройку можно снести, даже если это единственное жилье должника.
Сроки:
· общий срок для исполнения решения о сносе– не менее 3 месяцев и не более 12 месяцев.
· общий срок для приведения в соответствие – не менее 6 месяцев и не более 3 лет.
Срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки общий – 3 года.
Но есть исключения - исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, которая:
- угрожает жизни и здоровью граждан
- возведена на земельном участке без согласия его собственника (иного владельца) либо на смежном земельном участке
Зачастую в случае, если заявлено требование о сносе самовольной постройки, ответчик также заявляет встречные исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку. Суд должен в обязательном порядке удовлетворить одно из заявленных требований.
Поэтому в случае, если в отношении вас подано исковое заявление о сносе самовольной постройки, которая по вашему мнению не должна подлежать сносу в силу законных оснований, занимайте активную процессуальную позицию.
Признание права собственности на самовольную постройку
Помимо заявления встречных исковых требований в рамках спора о сносе самовольной постройки, необходимость в подаче иска о признании права собственности может возникнуть в случае, если вы хотите реализовать объект – продать, подарить и др. Самовольная постройка не может быть реализована, в связи с чем и возникает необходимость в ее легализации.
Для этого необходимо соблюдение одновременно следующих условий:
· в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
· на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
· если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Доказанность совокупности этих обстоятельств позволит вам добиться удовлетворения исковых требований.
Особенно частно самовольная постройка возникает в силу неполучения соответствующего разрешения. В данном случае можно признать право собственности на самовольную постройку (когда иное не установлено законом), не имея разрешения на строительство, если делались попытки легализовать ее в административном порядке.
Суд откажет в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если застройщик обращался за разрешением на строительство лишь для вида, действуя в обход закона.
Не признают право собственности на самовольную постройку, если она:
· частично расположена на участке, не предоставленном в установленном порядке;
· возведена арендатором на участке, предоставленном без права возводить объекты недвижимости либо для размещения временных строений (легко возводимых конструкций).
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может подать:
· наследник земельного участка, на котором она возведена;
· покупатель такого участка;
· участник юрлица, который получил земельный участок с постройкой в рамках ликвидационной квоты
Можно повторно подать иск о признании права собственности на самовольную постройку, если устранены нарушения, из-за которых отказали в первоначальном иске, и нет вступившего в силу решения суда (органа местного самоуправления) о сносе этой постройки.
Предлагаем остановиться на некоторых примерах из моей практики для наглядности подобных судебных споров.
Дело № 2-1394/2018 – Оренбургский районный суд Оренбургской области.
Истец заявил требование о признании права собственности на самовольное строение – жилой одноэтажный дом;
Истец до подачи иска обращалась в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получен отказ;
В обосновании своих требований истец предоставил:
-заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы, -заключение о независимой оценке пожарного риска здания жилого дома, -градостроительное заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства градостроительным нормам и правилам
Выводы суда:
- постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц - не создает угрозу жизни и здоровью граждан - соответствует строительным, санитарным нормам и правилам - строение возведено на земельном участке, предназначенном для строительства, в пределах границ земельного участка, а также в пределах зоны допустимого размещения зданий.
Итог: суд признал право собственности на возведенный объект
Дело № 2-2473/2020 – Оренбургский районный суд Оренбургской области.
Истец получил разрешение на строительство, зарегистрировал право на возведенный объект (был готов на 72%) – решение выдано 13.04.1995 года (действительно до 13.05.1997 года).
Фактически строительство было завершено только в 2019 году, по истечении срока выданного разрешения на строительство.
В 2020 истцом был подготовлен технический план достроенного жилого дома, истец обратилась в орган местного самоуправления с уведомлением о планируемой реконструкции объекта ОНС (объект незавершенного строительства).
В ответ истец получил уведомление о несоответствии параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства: соответствующими правилами землепользования и застройки муниципального образования определен минимальный отступ строений от боковой границы земельного участка до жилого дома - 3 м. Фактический отступ постройки – 0,8 м.
Собственники смежных земельных участков дали объяснения, что не возражают против исковых требований
Истец в обосновании требований также предоставил:
- заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы -заключение о независимой оценке пожарного риска здания жилого дома
Суд установил:
- истец предпринимал надлежащие меры к легализации постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию - сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей. - несоблюдение минимального отступа от границы земельного участка менее предельных параметров разрешенного строительства объекта не является существенным нарушением, препятствующим признанию права собственности, отклонение не повлекло нарушения прав собственников смежных участков
Итог: суд признал право собственности на возведенный объект
Дело № А47-20780/2019 – Арбитражный суд Оренбургской области
ООО обратилось в суд к администрации города с исковым заявлением о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру.
Истец прибрел квартиру в 2003 году, объекту присвоен кадастровый номер в ЕГРН.
Истцом самовольно произведена реконструкция объекта путем создания пристройки в дворовом пространстве для служебных и туалетных помещений – в итоге увеличена общая площадь помещения.
Суд определил действия истца как реконструкция объекта (положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию, в результате которой возник новый объект, однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения)
Застройщик имеет право осуществлять реконструкцию только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке – поскольку разрешение не получено, есть признаки самовольной постройки
Истец предоставил в суд:
- протокол общего собрания собственников, по итогам которого принято решение согласовать реконструкцию квартиры (согласно нормам ЖК РФ согласие всех собственников помещений в мкд является обязательным условием для проведения реконструкции); - доказательства того, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта: направление разрешительной документации в департамент градостроительства и земельных отношений администрации (получен отказ), обращение за согласованием в Министерство культуры (отказ), повторное обращение в отдел архитектуры и градостроительства (отказ); - заключение санитарно-эпидемиологической (гигиенической) оценки по результатам лабораторных исследований (испытаний), измерений; - заключение эксперта о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности; - технический отчет по результатам обследования строительных конструкций, согласно которому техническое состояние строительных конструкций оценивается как работоспособное, ремонт и усиление строительных конструкций не требуется, механическая безопасность здания обеспечена, угрозы для жизни и здоровья людей по причине обрушения строительных конструкций не существует
Суд установил:
- истец предпринимал надлежащие меры к легализации постройки - самовольно реконструированный объект соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам. - не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц
Итог: суд признал право собственности на возведенный объект
Подобные судебные разбирательства относятся к категории тех, для участия в которых требуется наличие профессиональных знаний и навыков.
Удовлетворение требований о признании права собственности на самовольную постройку во многом зависит как от активной досудебной подготовительной работы, так и опытного судебного представительства. Вопрос недвижимости особо значим, в частности, в силу материальной составляющей. Не рискуйте, обращайтесь за квалифицированной юридической помощью, мы всегда готовы ее оказать.