Самовольная постройка: что это, кто виноват и что делать.

Правовые вопросы, связанные с понятие «самовольная постройка» крайне разнообразны.

Положения о самовольной постройке помимо Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) также содержатся в иных нормативных актах и разъяснениях высших судебных инстанций: ГрК РФ, совместное постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года («Постановление 2010 года»), Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №143 от 9 декабря 2010 г., Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» и др.

В настоящей статье мы предлагаем остановиться на основных моментах в отношении того, что является самовольной постройкой.

Основные положения о самовольной постройке содержатся в ст. 222 ГК РФ.

Самовольной постройкой является - здание, сооружение или другое строение:

· Возведено или создано на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке – например, лицо не является собственником земельного участка

· на земельном участке, разрешенное использование которого (ВРИ) не допускает строительства на нем данного объекта- к примеру, постройка многоэтажного дома на земле с ВРИ «сельскохозяйственное использование)

· возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений – необходимо при возведении объекта капитального строительства

· возведение или создание с нарушением градостроительных и строительных норм и правил – например, расстояние жилого дома менее 5 м от проезжей части.

Стоит обратить внимание, что если вы начали правомерное строительство, а в дальнейшем изменились требования к строительству (например, установлены границы территории общего пользования), при условии соблюдения правового режима земельного участка, объект не могут признать самовольной постройкой

Важные моменты:

· Достаточно 1 из указанных признаков, чтобы постройка являлась самовольной.

· Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на строения, не относящиеся к недвижимому имуществу. Самовольной постройкой могут являться только объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

· Постройку могут признать самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента

· Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, только если в ее результате возник новый объект (чердак, мансарда и др.)

Не признают самовольной постройкой:

· составную часть единого недвижимого комплекса (например, ЛЭП с ее опорами)

· объект, возведенный в охранной зоне магистрального или промышленного трубопровода (в пределах минимальных расстояний до него), если не был обеспечен публичный доступ к сведениям об особых условиях использования такой зоны (данная позиция была сформирована в силу активной практики, когда собственники земельного участка не знали и не могли знать о том, что участок находится в зоне трубопроводов)

· здание, построенное согласно уточненному в установленном порядке ВРИ земельного участка и разрешению на строительство

· здание (строение, сооружение) нежилого назначения, построенное до 01.01.1995

· объект ИЖС (садовый дом), который возводится без разрешения на строительство (до уведомления о строительстве)

· строение, используемое не по целевому назначению, если оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка

Использование самовольной постройки не допускается.

То есть если вы возвели на своем земельном самовольную постройку, вы не можете ее продать, подарить, сдать в аренду, то есть совершить какие-либо сделки.

Именно поэтому в отношении самовольной постройки есть две меры.

Одна инициирована тем, кто заинтересован в использовании постройки – признать право собственности на нее (легализовать).
Вторая – принять решение о сносе (крайняя мера) либо обязать привести постройку в соответствии с установленными требованиями. Данное решение принимает орган местного самоуправления или суд.

Подробнее на рассмотрении данных мер остановимся в следующих статьях.

Сейчас хотелось быть подытожить, что характерные особенности «самовольной постройки» зачастую связаны с теми нарушениями, которые имеют место на момент начала строительства.

Чтобы избежать неблагоприятных последствий, когда публичный орган своими силами выявит самовольное строительство и предпримет радикальные меры - обращайтесь к юристу, мы всегда готовы вас проконсультировать и дать рекомендации, которые позволят вам избежать признания объекта самовольной постройкой.